不動産投資で安定した不労所得を得るために知っておきたい基礎知識

日本は男女ともに世界一の平均寿命を誇っていますが、老後を安心して豊かに暮らせるかどうかには経済的な支えも必要です。
仮に85歳まで健康に生きるとしても、多くの人は、働きながら給料を稼ぐことができるのは70歳くらいまでで、人によっては65歳や60歳で定年退職を迎えてしまいます。その一方で、社会保障財源のひっ迫もあり、年金の受給開始年齢はすでに70歳までは決まっており、今後とも後ろに遅れることはあっても、受給開始が早まることは期待できません。

不安の材料ばかりで気が引けますが、年金の受給が始まっても、豊かな生活を送るのに十分とは言えない状況です。
そこで、テレビや雑誌で、老後資金として一人あたり必要な貯蓄は〇千万円という特集を見て、現実離れした感想を持ちますが、毎月10万円を貯蓄から取り崩すなら年間120万円、70歳から85歳までの15年間なら1800万円という計算です。
しかし、貯蓄は、取り崩していけば減っていくので、何歳まで生きられるかが事前にわかっていない限り、底をつくのが心配で、安心して使うことができません。

そこで、貯蓄よりも、高齢になっても毎月安定した不労所得があれば安心です。

不労所得の代表格といえば不動産投資です。
株式や金融商品への投資でも不労所得は得られますが、運用成績による分配の変動や、投資本体の価格変動があるため、不動産投資ほど安定した収益を見込むことはできません。
また、金融商品は、利回りが良くても、投資額自体が大きくなければ、利息や配当の収益も大きな金額にはなりません。不動産投資の場合、不動産そのものを担保にして、借入金で資金調達ができるので、同じ利回りだとしても大きな元本で運用することが可能です。
不動産投資には初期投資でまとまったお金が必要ですが、借入金で調達し、返済が終わるまでは家賃収入を返済に充てることで、手元資金を使わずに資産形成ができます。

たとえば、2千万円の不動産投資資金をすべて借り入れで調達して、毎月10万円の家賃収入をすべて返済に回したとします。2千万円に対して、年間の家賃収入は120万円で、投資利回りは6%と計算します。実際には、そのうち、借入利息に相当する部分は、借入の元金は減りませんが、歴史的な低金利が続いており、借入による資金調達には申し分のない経済環境です。
年間120万円ずつ借入金が減って、約17年で返済が終わった後は、毎月10万円の安定収入が手元に残るほか、不動産価格が上がっていたり、まとまったお金が一時に必要ならば、売却してキャピタルゲイン(売却益)を得ることも可能です。

ただし、不動産所得は、労働による収入ではないので、たしかに”不労所得”ですが、ノーリスクで誰にでもできるわけではありません。不動産投資の必要経費は、必ず掛かるのが固定資産税、その他にも建物の維持、管理や入居者の募集などにも経費がかかります。
マンションの場合は、借入返済のほかに、管理費や修繕積立金が毎月かかるので、空室で家賃収入が途絶えてしまうと、必要な経費は持ち出しになってしまいます。
また、賃貸契約をしていると、物件の管理の責任はオーナーにあるので、住宅設備の故障などが起きた場合の費用もオーナーが出さなければなりません。時には、一時にかかる修繕費が、1カ月の家賃収入以上になることもあるので、急な修繕などでは、手元資金がないと対応できなくなってしまいます。

不動産投資のマンションオーナーというと、だれもが羨むものですが、入ってきたお金を全部使ってしまわずに、必要な管理をしていく、経営感覚も必要です。
物件の規模にもよりますが、家賃収入の3カ月分程度の余裕資金を常備しておけば、たいていのアクシデントには対応可能です。